A definição legal da actividade de mediação diz que esta “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis”. Dito de outra forma, o contrato de mediação é aquele em que a mediadora, pessoa singular ou colectiva, se obriga perante outrem, o cliente, na maioria das vezes o proprietário, a promover, mediante remuneração, a aproximação de pessoas, com vista à conclusão entre elas de determinado negócio relativo a bem imóvel.

No que toca à remuneração da actividade de mediação imobiliária, esta só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, a comissão da mediadora apenas é devida quando a sua actividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração e perfeição do negócio, por via da aproximação do cliente com terceiros para o efeito. Temos, assim, que nos contratos de mediação, em geral, existe uma obrigação de resultado em que é necessária a conjugação cumulativa de três requisitos: a actividade da mediadora, a conclusão do contrato pretendido e o nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão deste contrato. Ora, os contratos celebrados em regime de exclusividade vêm introduzir aqui algumas particularidades. Assim, por exemplo, a mediadora tem direito à remuneração mesmo que o negócio não se concretize desde que tal se deva a causa imputável ao cliente. Querendo isto dizer que, a contrario, nos casos em que a responsabilidade da não concretização do negócio se deva ao terceiro interessado, nomeadamente ao promitente-comprador, ainda que se esteja perante um contrato de exclusividade, a mediadora não tem direito à remuneração. Depois, há ainda uma outra situação a que devemos atentar e que se reconduz àquela em que o cliente da mediadora infringe a cláusula de exclusividade e celebra o contrato visado com o interessado que chegou até si por intermédio de outra mediadora, importando aqui ter em consideração que a mediadora exclusiva tem direito à remuneração, mesmo não tendo contribuído para a realização do contrato, ou seja, mesmo não havendo nexo causal entre a sua actividade e o contrato efectivamente celebrado. Ainda neste âmbito, de acordo com a Ilustre Professora Doutora Maria de Fátima Ribeiro, podemos e devemos fazer a distinção entre exclusividade simples e exclusividade reforçada que nos trará diferentes consequências num e noutro caso, sendo de destacar que, na exclusividade reforçada, “o direito do mediador existe, qualquer que tenha sido a origem da actividade que levou à conclusão do negócio”, veja-se por exemplo quando o negócio resulta da actividade do próprio cliente da mediadora.

Face a estas curtas reflexões, torna-se evidente que a mediação imobiliária funcionará melhor se todos os intervenientes tiverem consciência dos seus direitos e deveres. Se pode estar informado, não viva na ignorância ou do “disse que disse”! Fale com o seu advogado!

NOTA - Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.