É sabido que as diferentes espécies funcionam por estímulos (tanto positivos, como negativos) e a humana não é diferente. As plantas direcionam o seu crescimento conforme a exposição solar e a disponibilidade de substrato, por exemplo. Estes estímulos podem ter apenas um cariz bioquímico, ou até instintivo, como o gato que não larga a gata porque as feromonas com que aquela anuncia o cio o fazem perder o tino e não largar o proverbial osso até ser batido por um macho maior, ou conseguir o seu propósito. Podem ser, mas também existem os estímulos mais racionais, que podemos distinguir, para efeitos deste texto, como incentivos.

O cão que dá a pata a pedido, fá-lo porque sabe que existe a forte possibilidade de receber um biscoito se o fizer. Com a repetição deste exercício é possível passar do comportamento por incentivo para o condicionamento, o que pode trazer os seus problemas. Mas isso fica para depois.

O ser humano, como animal que é, também funciona por estímulos, muitos deles incentivos racionais. A capacidade da nossa espécie para a abstração e previsão mais longínqua das consequências fazem com que possamos analisar mais consequências ao mesmo tempo, sobre o mesmo incentivo de partida, conforme as nossas próprias vontades e condições momentâneas, por exemplo.

No caso de uma lei a fixar preços de arrendamento ou venda de habitação, sob a benévola intenção de evitar a subida de preços, cada um de nós analisará, em primeiro lugar, a sua situação. Não tenho muita dúvida de que quem está na situação de comprador ou arrendatário se sentirá mais incentivado a procurar habitação, mas, como não podem obrigar os outros a vender-lhes seja o que for (ainda), não contam para a equação. É quem investe no outro lado do mercado, no da oferta, quem decide se há, ou não oferta. Neste caso, o incentivo que uma lei daquelas provoca é para cuidados e caldos de galinha. Há que considerar o grau de necessidade que cada um sente em realizar valor a partir do fogo habitacional que é sua propriedade. Também virá à consideração o volume de burocracias, taxas, impostos e licenças com que o legislador carrega o lombo do investidor neste mercado. Não nos podemos esquecer, ainda, de tudo o que pode correr mal na relação comercial entre arrendatário e senhorio — no caso de não se optar pela venda, preferindo o legislador, nestes casos, proteger o arrendatário. Tudo bem medido e considerado, desconfio que o incentivo maior, numa lei como aquela, seria mais para abdicar do rendimento potencial, já que a probabilidade de este ser baixo, ou mesmo insuficiente, em relação aos custos quase certos. Já se se permitir à oferta que pratique os preços que o mercado permite, ao mesmo tempo que se levantam as draconianas (tão custosas como escusadas, na maioria dos casos) exigências legais a quem quer investir na construção, estou convencido de que o incentivo seria para o aumento da oferta, baixando a pressão nos preços.

A bondade de um incentivo mede-se pelo resultado, não pela intenção inicial. Volto ao exemplo do cão que aprende a dar a pata: se eu lhe der um biscoito sempre que ele me der a pata (incentivo positivo contínuo, pleno de boa intenção), vou estar a incentivá-lo a dar-me a pata sempre que quiser um biscoito, não apenas quando eu lha pedir. O cão estará a dar-me uma ordem, em vez de a obedecer à minha. O incentivo falhou no seu propósito inicial.